Jos taloyhtiön hallitus on passiivinen, valtaa käyttää isännöitsijä.
Taloyhtiön hallitukselle on oleellista toimia yhtiön ja sen osakkaiden edun mukaisesti.
Omassa asunnossa, asunnossa, on kiinni suurin osa suomalaisten varallisuudesta. Tilastokeskuksen vuonna 2019 tekemän varallisuustutkimuksen mukaan oman asunnon osuus kokonaisvaroista oli 48 prosenttia. Erityisesti tämä koskee keskiluokkaa, heillä keskimäärin jopa 75 prosenttia varallisuudesta on kiinni omassa kodissa.
Varakkaimmalla kymmenyksellä oma asunto kattaa noin kolmanneksen kokonaisuudesta ja varallisuus hajautuu sekä muuhun asuntovarallisuuteen, kuten sijoitusasuntoihin, kakkoskoteihin, mökkeihin että rahoitusvarallisuuteen.
Suomessa asuminen on järjestetty siten, että kodit ja kansalaisten merkittävä varallisuus on annettu isännöinnin vastuulle. Isännöitsijä on taloyhtiön toimitusjohtaja, jonka pitää aina huolehtia taloyhtiön osakkaiden eduista. Isännöitsijän toimintaa ohjaa ja valvoo osakkaiden valitsema hallitus.
Mutta mitä tehdä, jos hallitus on passiivinen eikä hallituksen jäsenillä ole motivaatiota? Tällöin isännöitsijä käyttää tosiasiallisesti suurinta valtaa taloyhtiössä, eivätkä osakkaiden valitsemat hallituksen jäsenet.
– Hyvä taloyhtiön hallitus ennakoi ja varautuu tulevaisuuteen ajoissa niin, ettei synny tilannetta, jossa hallituksen toiminta on vain päälle kaatuvien asioiden kanssa painimista, korostaa Asunto- ja kiinteistöalan hallitusammattilaiset AKHA ry:n varapuheenjohtaja, varatuomari, rakennusneuvos Ben Grass. Hän työskenteli pitkään Valtakunnallisen vuokratalo-osuuskunnan (VVO) konsernijohtajana. Jos taloyhtiön osakkaat kokevat tarvitsevansa ulkopuolista asiantuntija- apua ongelmien selvittämiseen, apuun voi pyytää Kiinteistöalan hallitusammattilaiset AKHA ry:n jäseniä. AKHA ylläpitää rekisteriä hallitustyöskentelyn ammattilaisista, jotka ovat valmiita avustamaan asunto- ja kiinteistöyhtiöiden hallituksia sekä tarvittaessa osallistumaan hallitustyöskentelyyn.
Taloyhtiön hallituksen jäsenillä tai puheenjohtajalla ei ole erityisiä koulutus- tai kokemusvaatimuksia. Jotta voi toimia hallituksessa, tulee olla kiinnostunut yhteisistä taloyhtiöön ja asumiseen liittyvistä asioista. Hyvä hallituksen jäsen on paitsi motivoitunut, myös ratkaisukeskeinen.
– Taloyhtiöiden hallituksien jäsenillä pitää olla kiinnostusta taloyhtiön kehittämiseen ja hyvän hallintotavan vaalimiseen. On erittäin huono asia, jos hallitus ei ole oma-aloitteinen vaan tyytyy pelkästään seuraamaan asioista sivusta, Grass sanoo.
Hänen mukaansa hyvä esimerkki on varautuminen remontteihin.
– Fakta on, että maassamme on paljon taloyhtiöitä, joille on kertynyt mittaviakin määriä korjausvelkaa. Jossakin vaiheessa taloyhtiöiden on pakko lähteä lyhentämään korjausvelkaa, ja tällöin remonttien rahoitus tulee olemaan monissa tapauksissa ongelma. Se on totinen paikka, kun isoja ja kalliita remontteja pitäisi tehdä, mutta taloyhtiö ei saa riittävästi lainaa.
– Jotta tällaisilta ongelmilta vältytään, pitää taloyhtiöiden hallituksissa osata nähdä myös tulevaisuuteen. Remonttien rahoittaminen onnistuu mutkattomammin, kun asiaan on varauduttu riittävän ajoissa.
Grassin mukaan taloyhtiön hallitukseen voi kutsua jäseneksi kiinteistöalan ammattilaisen, jos hallitus ja isännöitsijä kokee, etteivät niiden osaaminen riitä riittävän pitkäjänteiseen remonttisuunnitteluun. Suomessa on reilut 100 000 taloyhtiötä.
– Voidaan arvioida, ettei mittava kiinteistövarallisuus ole aina hoidettu parhaalla mahdollisella tavalla. Hallituksissa tehdään usein jopa päätöksiä, joilla osakeomistuksen arvoa vähennetään eikä myöskään noudateta asunto-osakeyhtiölain tärkeintä periaatetta, eli osakkaiden yhdenvertaisuusperiaatetta.