Kiinteistösijoittaja Raimo Sarajärvi kaipaa päättäjiltä enemmän joustavuutta kiinteistöjen käyttötarkoituksen muuttamisiin

Maalaisjärkeä ja joustavuutta, vähemmän byrokratiaa. Näitä asioita suomalaiseen kiinteistönhoitoon ja -käyttöön kaipaa kiinteistösijoittaja Raimo Sarajärvi.

Suomalaiset ovat liian hitaita ja varovaisia reagoimaan asioihin. Tämän vuoksi muun muassa tyhjien toimistotilojen muuttaminen asunnoiksi on usein vaikeaa, byrokratian jarruttaessa muutoksia. Tätä mieltä on kiinteistösijoittaja ja muun muassa Veikkausliigassa pelaavan seinäjokisen SJK:n pääomistaja Raimo Sarajärvi. Hän peräänkuuluuttaa maalaisjärkeä ja joustavuutta erityisesti toimistorakennusten kehittämiseen.

– Toimitilamarkkinoilla eletään ison murroksen keskellä. Yrityksillä on hakusessa, millaisia työtiloja tullaan tarvitsemaan. Koronapandemian vuoksi etätyö yleistyi ja nyt yrityksissä mietitään, kuinka paljon töitä tullaan jatkossa tekemään etänä ja kuinka paljon ihmisiä velvoitetaan tulemaan töihin toimistoille.

Sarajärven havaintojen mukaan yrityksillä ei ole välttämättä selkeää toimitilastrategiaa johtuen juuri etätyön ja konttorityön välisen suhteen punninnasta.

– Kiinteiden työpisteiden määrä toisaalta vähenee, mutta samanaikaisesti ihmiset haluavat kiinteän työpisteen niille päiville, jolloin he työskentelevät toimistolla. Yritysten välillä on isoja eroja siinä, kuinka monta työpäivää kuukaudessa saa olla etänä. On yrityksiä, joissa pitää olla useampi päivä viikossa toimistolla ja on yrityksiä, joissa vain yksi päivä on oltava toimistolla ja muut työpäivät saa tehdä etänä.

Sarajärvi toteaa myös valtion pohtivan tila- asioitaan tarkasti.

– Sosiaali- ja terveyspalveluista vastaavilla hyvinvointialueilla mietitään tarkasti, millaisiin rakennuksiin rahat riittävät. Sote-kiinteistöjen käyttö hakee vielä muotoaan. Samoin Senaatti- kiinteistöt pohtii muun julkishallinnon tilatarpeita. Kaupan alalla Sarajärven mukaan verkkokauppa löi itsensä lopullisesti läpi koronapandemian aikana ja verkkokaupan kasvu jatkuu.

– Tämän seurauksena esimerkiksi vaatekauppa siirtyy enemmän ja enemmän verkkoon ja perinteisiä vaatekauppoja kivijaloissa sekä kauppakeskuksissa suljetaan. Tämä kehitys vaikuttaa kauppatilojen kysyntään.

Sarajärvi sanoo verkkokaupan suosion kasvun johtavan siihen, että keskustoissa kaupat muuntuvat.

– Erikoiskaupoista tulee enemmän showroom -tyyppisiä näyttelytiloja ja verkkokaupan noutosekä sovituspisteitä.

Kaupunkien keskustoista Raimo Sarajärven mukaan tullaan hakemaan päivittäistavarakaupan palveluiden lisäksi muun muassa terveydenhuollon palveluita sekä erilaisia elämyksiin ja nautintoihin liittyviä palveluita.

Sarajärvi sanoo muutoksen olevan käynnissä myös ravintolakäyttäytymisessä.

– Ruoan kotiinkuljetuspalveluiden suosio kasvaa. Tämä vaikuttaa siihen, millaisia tiloja ravintolat tarvitsevat.

Panostus keskustoihin

Kiinteistöalalla miljonääriksi vaurastuneen, Rovaniemeltä kotoisin olevan Raimo Sarajärven kiinteistöliiketoimien ytimenä on Fincap Oy, mutta käytössä on lisäksi lukuisia omia kiinteistösijoitusyhtiöitä ja erilaisia yhtiömuotoja, asuntorahastoja ja hoivakiinteistörahastoja yhteistyössä muiden toimijoiden kanssa. Hän on muun muassa palkannut yli 3 000 kiinteistövälittäjää uransa aikana ja parhaimmillaan hänen johtamien yhtiöiden kautta on tehty 24 500 asuntokauppaa vuodessa.

Sarajärvi korostaa kiinteistösijoittamisessa pitkäjänteisyyttä, sijoittajan täytyy katsoa lyhyitä syklejä pidemmälle.

– Varmaa on, että kiinteistöjä tarvitaan tulevaisuudessakin. Mutta niiden pitää olla viihtyisiä ja tarjota elämyksellisyyttä. Kiinteistöissä pitää olla asioita, jotka houkuttelevat ihmisiä. Mitä kiinteistö ja siinä olevat palvelut voivat tarjota ihmisille? Miksi ihminen jättää kotisohvan sekä verkkokaupan ja lähtee kodistaan liikkeelle?

Sarajärvi toivoo kaupunkien ja kuntien panostavan keskustoihin. Niiden on oltava viihtyisiä, turvallisia ja siistejä.

– Jos nämä asiat eivät ole kunnossa, ihmiset eivät tule keskustoihin.

Sarajärven mielestä kaupunkien kannattaa muutenkin panostaa keskustainvestointeihin.

– Hyvä esimerkki on Tampere. Siellä on viimeisen kymmenen vuoden aikana saatu aikaan rantatunneli, Ratinan kauppakeskus, Euroopan hienoin monitoimiareena, jalkapallostadion sekä raitiovaunuliikenne. Nämä kaikki investoinnit ovat ruokkineet Tampereen keskustan elinvoimaa. Tampereen keskusta on paikka, jonne ihmiset haluavat tulla.

Sarajärvi huomauttaa Tampereen olevan nyt se kaupunki Suomessa, jonne saadaan kiinteistöhankkeita toteutumaan.

– Kiinteistösijoittajat ovat valmiita investoimaan Tampereelle, ja pankit ovat valmiit rahoittamaan näitä hankkeita. Tampereella on tehty määrätietoista työtä kaupungin kehittämiseksi, ja tämä työ näkyy investoinneissa. Kyse ei ole taikatempuista vaan määrätietoisesta kehittämisestä.

Sarajärvi painottaa, ettei investointien saaminen kaupunkeihin ole itsestäänselvyys.

– Kuka esimerkiksi on valmis investoimaan 20 miljoonaa euroa vaikkapa Vaasaan tai Jyväskylään? Ei tällaisia tahoja ole jonossa kaupungin päättäjien juttusille. Kaupunkien pitää tehdä kaikkensa, jotta ne kiinnostavat investoijia. Suomessa on Raimo Sarajärven mukaan noin 15 kaupunkia, joissa on järkevää tehdä kiinteistökehitystä.

– Valitettavasti Suomessa on jo alueita, joissa ei ole taloudellisesti mielekästä tehdä asioita. Rakennuskustannukset ovat käytännössä samanlaiset kaikkialla Suomessa. Jos jollakin alueella ei ole riittävästi kysyntää eikä maksukykyä, ei ole järkevää rakentaa uutta tai remontoida suuremmin jotakin vanhaa kiinteistöä.

Lue lisää Kiinteistö&energia -lehden numerosta 1/2025!

– Toimistojen muuttaminen asunnoiksi on pääsääntöisesti ollut kankeaa kaikkialla Suomessa. Olen havainnut välillä jopa selkeää mielivaltaisuutta arvioinnissa, voiko jonkun kiinteistön käyttötarkoitusta muuttaa, Raimo Sarajärvi sanoo.